土地使用权类型：一个很大的坑

1990年，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》施行。根据这个条例的规定，中国公民、法人享有的国有土地使用权从此分为两种类型，分别是划拨土地使用权和出让土地使用权。此后进行的土地使用权登记就发生了偏差，土地登记机关认为没有出让合同的，其使用权类型均登记划拨。

这样的登记与中国的土地制度并不相符，因为在土地出让制度出台之前，土地取得的类型应该分为有偿取得和无偿取得两种。其中，无偿取得主要是党政群等机关和一些国家重点投资的项目需要用土地，是由地方政府向农民征用土地并支付补偿款，然后划拨给用地单位。而有偿取得是指绝大多数企业、个人直接与农民或者原土地使用权人洽谈，支付土地转让的相关的土地补偿费之后再到土地部门去办一个批准手续并登记从而取得土地使用权。后面这种有偿取得土地使用权在土地登记中也往往是登记为划拨，显然与客观事实不符。

许多朋友不太在乎这个问题，而到了征收补偿的时候，这就可能是一个很大的坑。因为征收机关往往会以被征收人的土地是划拨土地使用权而拒绝给予土地使用权补偿而只给地上建筑物的补偿。因为这个补偿金额相差太大，所以产生了不少矛盾。

怎么解决这个问题呢？有人说可以按照物权法和明年即将实施的民法典规定的原则来解决问题，就是土地使用权证与登记底册不符的，以登记底册为准。现实的问题是登记底册长期保护在土地登记部门，绝大多数土地登记机关都能够秉承职业道德，依法办事，但也出现了个别登记机关为了降低征收拆迁成本而更改底册的情况。公众对此有什么办法呢？似乎没有有效的办法。

对此，我认为这是立法上挖下的坑，还要通过立法（包括相应的条例规章）来解决。我为此呼吁：直接把现有的出让与划拨两种土地使用权类型改为有偿或者无偿取得两种类型，实事求是的区分在土地出让制度之前取得的土地使用权是有偿还是无偿取得的？以防止有偿取得土地使用权的法人、公民之合法权益在征收等使用权发生变化时受到损害，减少社会矛盾。

讲解视频链接：http://t.cn/A64RmWS2?m=4550572957501365&u=1233488674

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王才亮

 一个追求公平正义的非著名律师

王才亮，学者型律师，北京市才良律师事务所主任，北京航空航天大学法学院、人民大学律师学院兼职教授，中国建设管理与房地产法研究中心执行主任。出版专著三十余本，发表法律专业论文百余篇。

才行法道 良举公正